大規模修繕で、
管理組合の利益を守る。

理事会が判断するための解説

設計・施工管理・工事監理。
それぞれに役割があります。

修繕設計では、建物の状態から工事の範囲、材料、工法、施工上の細部を決め、図面や仕様書にまとめます。ここが曖昧だと、見積を比べる基準も、工事を確認する基準も曖昧になります。

工事監理の基本は、工事と設計図書の照合・確認です。常時すべての作業を見張ることを意味するものではありません。契約時に、何を、いつ、どの方法で確認し、どう報告するかを具体的に決めます。［5］

発注方式によって、確認する立場はどう変わるか

設計・監理方式では、施工会社とは別の専門家に設計・工事監理を依頼し、設計と施工の役割を分けます。責任施工方式では、施工会社に調査・設計・施工をまとめて依頼するため、管理組合側で仕様・価格・施工結果をどう検証するかを、契約前に決めておくことが重要です。必要に応じて、施工会社から独立した専門家による確認を組み合わせる方法もあります。いずれの方式でも、担当者の技術力、利害関係、報告方法を確かめます。

防水工事の例：見えなくなる下地を、施工途中で確認する

使用材料だけでなく、既存下地の処理や端部の納まりまで設計で定め、施工会社が工程と品質を管理し、監理者が重要な工程を確認します。例えば、下地補修後、防水材で覆う前に、施工会社が自主検査を行い、監理者が契約で定めた方法で確認します。確認箇所と結果を写真や報告書に残し、不適合があれば是正後の再確認まで記録します。確認する工程や方法、確認結果を待って次の工程へ進む条件は、工法・施工条件と契約に応じてあらかじめ決めます。

「安いコンサル料」の先に、
誰が支払っているか。

利益相反とは、管理組合にとって有利な判断と、助言する側の利益が食い違う状態です。施工会社からの紹介料などで収益を得る場合、その会社を選ぶことが助言者の利益につながり、公平な比較を損なうおそれがあります。

公取委は、受注時の手数料の取決めに加え、特定業者に有利な情報提供や参加条件への働きかけが、自由な競争をゆがめるおそれを指摘しています。［2］

管理組合が業務に見合う報酬を支払い、当該工事に関係する施工会社等からの利益供与を受けない条件を契約に定めることが、独立性を支える方法の一つです。受領しない旨の申告だけで終わらせず、開示対象、確認資料、違反時の対応も決めておきます。

報酬の独立性と、設計・監理の技術力は、両方を確かめる必要があります。管理組合から報酬を受け取っているという説明だけで、公正さが保証されるわけではありません。

公募・相見積だけで、
安心しないために。

同じ工事を比べるための条件をつくる

共通の図面・仕様書・数量表と見積書式を用い、工事範囲、材料・工法、工期、除外項目などをそろえます。別の工法などの提案は共通条件の見積と分ければ、価格差と内容の差を確認しやすくなります。契約後に数量を精算する項目は、その単価と確認方法も決めます。

参加条件は、必要性を説明できるものにする

資本金や売上高、実績規模を過度に限定していないか、その理由を確認します。一方で、必要な許可、技術者、施工体制、安全・品質の確保まで省いてよいわけではありません。工事に見合う条件を設定し、競争の入口を不必要に狭めないことが大切です。

管理組合が原本と選定過程を確認する

応募と見積の提出先を管理組合側で管理し、理事会が提出原本と応募状況を直接確認できるようにします。質疑回答は参加各社に同じ内容を伝え、非公開の予算上限、参加業者名、他社の見積価格などが特定業者へ漏れないように扱います。

選定では価格に加え、工事内容、担当者、施工体制、保証等を比較し、選んだ理由を記録します。透明性とは、管理組合が検証できることです。競争中の他社情報を業者間で共有することとは区別します。

説明や見積に疑問が残ったら。

依頼先と利害関係のない専門家や、公的な相談窓口に資料を見てもらう方法があります。国土交通省は「住まいるダイヤル」と「マンション管理センター」の相談窓口を案内しています。［3］

また、国交省は、談合があった場合の違約金を契約で定める取組を紹介しています。具体的な条項は、個別の契約に応じて弁護士等に相談して検討します。［4］